目前，房企营销的模式多种多样，买房送车位、送家电、送汽车、送购物卡等，本文描述的是买房送汽车的情况，实务中还是存在很多操作上的疑问。买房送汽车到底要不要视同销售，要不要代扣代缴个人所得税呢?本文将一一进行分析。

　　案例：某房地产公司是一般纳税人，近期销售的楼盘拟开展营销活动，凡购买该公司商业地产的客户可以获赠国产小汽车一台，自然人甲购买了一间写字楼，成交价款163.5万元，成本价120万元，赠送的小汽车价值11.3万元。

　　问题一：买房送汽车到底要不要视同销售?

　　1、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)：

　　三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

　　从企业所得税法条的规定不难看出，如果买一赠一销售的均是本企业商品，应按照搭配销售的方式，将成交价在两种商品的公允价格中分摊。如果赠送的是外购商品，要如何处理呢?

　　实务中，房企为了达到销售目标，通常会全额确认房产的销售收入，不做搭配销售，不分摊房产和汽车的公允价格，购入汽车的成本直接计入了销售费用处理。

　　2、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第50号令)

　　第四条 单位或者个体 工商户的下列行为,视同销售货物:

　　(一)将货物交付其他单位或者个人代销;

　　(二)销售代销货物;

　　(三)设有两个以上机构并实行统一 核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;

　　(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

　　(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

　　(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;

　　(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

　　(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

　　增值税法条中，购进货物无偿赠送需要视同销售，那么买房送汽车的业务，是否为“无偿”呢?小编认为应是有偿行为!不买房肯定无法得到汽车。所以在这个层面上将不应适用视同销售。

　　但结合到具体业务，买房送车的业务模式不同，也就要区分不同情况，判断是否需要视同销售?要点是：结合企业的业务模式以及增值税的链条抵扣原则，如果房企购入的汽车取得了进项发票，那么赠送时按照销售处理确认销项，增值税抵扣链条才能完整!此时应当视同销售;如果房企没有取得进项，给4S店直接付款但不取得发票，实质上是以支付现金的方式全额计入了销售费用，此时就不需要视同销售。具体案例账务处理时会讲到。

　　问题二：买房送汽车要不要代扣代缴个人所得税?

　　1、《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)：

　　企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包，下同) ,以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

　　故买房送汽车行为，客户在成交后时候取得的汽车，由于已经支付了对价，不交个人所得税;如果对于未成交赠送或者随机赠送，那么客户收到的赠品汽车应按照“偶然所得”由房企代扣代缴个人所得税。

　　问题三：买房送汽车的账务处理

　　在实际操作中，由于汽车要凭《机动车销售统一发票》才能上牌，因此客户必须取得汽车销售发票，房企按外购汽车是否过户，区分如下情况：

　　1、房企购买汽车后，登记在自己名下，待销售成交后，再将汽车过户至客户名下，4S店向房企开具发票，房企给客户开具汽车销售发票。此时，账务处理如下：

　　① 购入汽车时：

　　借：固定资产——汽车 10

　　应交税费——应交增值税(进项税额)1.3

　　贷：银行存款 11.3

　　② 买房送汽车时：

　　借：银行存款/应收账款 163.5

　　贷：主营业务收入——房产 150

　　应交税费——应交增值税(销项税额) 13.5

　　借：主营业务成本——房产 120

　　贷：开发产品——房产 120

　　借：累计折旧(如有)

　　固定资产清理 10

　　贷：固定资产 10

　　借：资产处置损益——汽车 11.3

　　贷：固定资产清理 10

　　应交税费——应交增值税(销项税额)1.3

　　此时，房企按照销售二手车核算账面的汽车，但缺点是：需要大批量办理车辆的过户以及二手车销售手续，且配合客户过户汽车，执行起来较为繁琐，通常企业是不愿意采用这种方式的。

　　2、房企支付汽车价款后不过户，暂不提货，待销售达成后，由客户自行去4S店提货，4S店向房企开具发票。此时，房企的账务处理如下：

　　① 支付汽车价款时：

　　借：销售费用——汽车 10

　　应交税费——应交增值税(进项税额) 1.3

　　贷：银行存款 11.3

　　② 买房送汽车时：

　　借：银行存款/应收账款 163.5

　　贷：主营业务收入——房产 150

　　应交税费——应交增值税(销项税额) 13.5

　　借：主营业务成本——房产 120

　　贷：开发产品——房产 120

　　借：销售费用——汽车 1.3

　　贷：应交税费——应交增值税(销项税额) 1.3

　　从业务本质上看，第1种和第2种的业务实质是一样的，只是房企是否提车的区别，在账务处理上，企业更愿意选择第2种方式较为简便。

　　3、房企支付汽车价款后不过户，暂不提货，待销售达成后，由客户自行去4S店提货，4S店向客户直接开具发票。此时，房企的账务处理如下：

　　① 支付汽车价款时：

　　借：销售费用——汽车 11.3

　　贷：银行存款 11.3

　　② 买房送汽车时：

　　借：银行存款/应收账款 163.5

　　贷：主营业务收入——房产 150

　　应交税费——应交增值税(销项税额) 13.5

　　借：主营业务成本——房产 120

　　贷：开发产品——房产 120

　　这也是比较常见的处理方式，需要提醒的是，此时房企向4S店支付了汽车款，客户直接提车，房企无法取得购车发票，本质上相当于现金赠送了。此时房企依然将支付的汽车款计入销售费用，附件是房企的营销方案、活动现场照片、支付给4S店的转账记录等，依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》，全额在所得税前扣除。但是为避免各地区的税务机关对于税前扣除凭证存在争议，建议提前与主管机关沟通，获得认可!